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樓市拐點將至?這項指標正在悄悄起著變化……

時間:2018-09-25來源:互聯網 作者:編輯 點擊:
來源:中國經濟網,綜合每日經濟新聞、中國證券網、經濟觀察網等 主要內容: 1. 深圳樓市又現“分期首付” 2.房價下跌已現,上海出現了量價雙跌 3.房企拿地成本下降,土地流拍加

樓市拐點將至?這項指標正在悄悄起著變化……

來源:中國經濟網,綜合每日經濟新聞、中國證券網、經濟觀察網等

主要內容:

1. 深圳樓市又現“分期首付”

2.房價下跌已現,上海出現了量價雙跌

3.房企拿地成本下降,土地流拍加劇

在持續不斷的調控高壓下,8月份國家統計局監測的70城房價,仍然令人意外的普漲。

數據顯示,上月70個大中城市新建住宅價格中,僅廈門環比微跌0.1%,南京、北京持平,其他67個城市全部上漲,刷新歷史記錄。

事實上,隨著7月底中央定調“堅決遏制房價上漲”,住建部展開“嚴打”、“約談”,秋意漸濃的9月,樓市的寒意也已襲來。

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深圳樓市又現“分期首付”

8月3日,深圳官方正式發布調控細則。這份《關于進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》,從企業購房、商務公寓限售、居民購房限售以及離婚差別化信貸四個方面進行調控,打擊房地產市場的投機、投資行為。

新政發布一個半月后,記者走訪了深圳市十余個樓盤發現,看房的人數均是寥寥,多數樓盤均只有三五組客戶,與市場火爆之時不可同日而語。

一些商務公寓盤的案場銷售對接待潛在客戶更是意興闌珊,在這些銷售看來,目前的市場環境下,多數看房的并不是意向很強的客戶。在龍華一個樓盤現場,記者看到,一名銷售對前來看房的客戶表示:

如果你是來完成任務量的話,那簽個名就可以走了。

在市場趨冷,金融環境整體偏緊的情況下,為了回籠資金,開發商紛紛祭出各種各樣的招數。記者調查發現,一些地理位置并非十分優越的住宅盤、公寓盤均推出了分期首付、主動降價等方式來促進銷售。

以大鵬新區一個住宅樓盤為例,其目前在售93-124平方米3-4房的住宅,不僅價格較之前有所下調,還推出了分期首付的付款方式。

一名銷售人員告訴記者,其樓盤的均價大約在3.7-3.9萬元/平方米,“最近降價了一些,最開始93平方米基本都在3.9-4.1萬元/平方米左右。”

“備案價沒有變,但折扣會多一點。”上述銷售人員表示。以一套93平方米中樓層的單元為例,其目前的毛坯總價為338萬元,業主也可選擇精裝的方案,總價是356萬元。

如果以毛坯總價計算,業主還可以選取分期首付的方式。具體的操作方式是,業主首期只需付完一成首付,為33.8萬元,其余兩成在一年內付清,付清后就可以完成網簽。

一些樓盤則推出了部分特價房源,“現在沒有降價,都是以特價房源的形式放出來。”龍崗中心城一名樓盤銷售指出。其所在的樓盤本月放出了20套左右的特價房源,“82平方米的特價單位總價在302-310萬元之間,最開始是330萬元左右。”

公寓市場上,低首付及降價的表現則更為明顯。

例如,龍華一類住宅項目目前40平方米的總價是150萬元左右,一名熟悉此樓盤的中介告訴記者,此前它的價格是170萬元左右,“便宜了二十多萬,利率上浮20%-30%,貸款十年。”

部分公寓樓盤還十分樂意為客戶墊資,幅度各不相同。以位于坂田的一商務公寓樓盤為例,該樓盤銷售介紹,項目有3種付款方式,每種方式折扣不同,可采取一次性付款,享95折優惠;按揭付款享受98折優惠。

至于分期付首付,則依據戶型而定,47平的小戶型是2個月內付完五成首付,具體為7天內付25%首付,之后53天補足剩余的25%;約90平的大戶型則是7天內付5%,12月15日之前付25%,明年1月20日之前再付20%首付。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為,出現分期付首付的現象的原因在于,如今政策壓力大,開發商有資金回款壓力,需要加快出貨,使用優惠措施來吸引更多客戶購房。

2

房價下跌已現

在更能反映市場真實情況的二手房方面,多數一、二線城市的成交也出現了不同程度的下調。

一線城市中出現明顯下跌的是廣州。樂有家市場研究中心數據顯示:

8月廣州全市二手住宅過戶6603套,環比上漲2.5%;成交均價為24280 元/平方米,環比下跌6.2%

上海出現了量價雙跌。據上海中原研究院數據:

上海8月二手住宅成交量12985套,環比下滑3.32%,成交均價38052元/平方米,環比下跌2.13%。

就連二手房一直堅挺的深圳也出現價格下跌。據深圳規土委數據顯示:

8月深圳二手住宅過戶7208套,環比上漲3.10%,成交均價55011元/平方米,環比下跌1.95%。

二手房成交量下降最多的則是北京。根據貝殼研究院Real Data數據統計:

8月北京二手房市場迎來更深度的回落,實時成交量環比減少20.9%;不過價格仍未明顯回調, 8月北京二手房成交均價為63227元/平方米,環比上漲0.8%。

熱點二線城市中,大多數二手房成交價下跌。據貝殼研究院數據:

廈門、青島、杭州、成都分別下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少數熱點二線城市上漲,如南京微漲0.42%。

廣州一位大型開發商人士認為,樓市的調整才剛剛開始,今年四季度和明年的市場極其不樂觀;現在只是一二線市場開始下行,接著三四線城市也會降價。預計這輪調整的力度堪比2008年,大家現在都在想怎么“過冬”。

3

房企拿地成本下降,土地流拍加劇

國家統計局公布的今年前8個月全國房地產行業的各項數據中,有一項數據頗為引人注目。

有關機構統計數據和房企半年報數據均顯示,作為房企的主力軍,碧桂園、萬科、恒大、新城控股等龍頭房企拿地的成本均價同比都出現了不同程度的下降。

而地價與房價之間關系,猶如面粉和面包。

樓市拐點將至?這項指標正在悄悄起著變化……

先看龍頭老大碧桂園的拿地情況。目前,在中國每賣出100套商品房中,就有5到6套出自碧桂園。這么一家巨無霸企業,拿地已不像以前那么出手闊綽。

今年上半年,碧桂園合同銷售金額4124.9億元,共拿地530幅,預期建筑面積8478萬平方米,其中權益面積6008萬平方米,總代價1434億元,平均地價為2387元/平方米。

而2017年上半年,碧桂園合同銷售額是2889.1億元,共拿地292幅,權益建筑面積3800萬平方米,權益代價1295億元,平均地價3406元/平方米。

對比之下,可以發現碧桂園今年上半年拿地數量和面積同比增長了近1倍,但平均地價同比下降了29.92%。購地銷售比(同期購地金額/銷售金額)也從44.8%降至34.8%。

碧桂園總裁莫斌在業績會上表示,碧桂園在投資策略上的調整會更加精準,拿每一塊土地都會更加慎重。

說完碧桂園,再來看看以穩健著稱的地產老牌企業萬科的拿地情況。

半年報顯示,今年上半年,萬科獲取新項目117個,權益規劃建筑面積1143.9萬平方米,權益地價總額約578.2億元,均價為5054元/平方米。而2017年上半年,萬科獲取新項目79個,權益規劃建筑面積983.8萬平方米,權益地價總額約537.9億元,均價5467.8元/平方米。

從數據可以看出,萬科上半年權益建筑面積同比增加了160.1萬平方米,均價卻減少了413.8元/平方米。

恒大今年也把速度放了下來。無論是拿地規模還是拿地價格,同比都出現了較大的縮減。

根據公開數據,上半年,恒大累計合約銷售金額3041.8億元,同比增長24.6%,但新增土地儲備的建筑面積為3086萬平方米,總價約446億元,平均樓面地價1446元/平方米。而2017年上半年,恒大新增土地儲備建筑面積6763.6萬平方米,平均成本2039元/平方米。

在今年的中期業績發布會上,恒大有關負責人表示,公司的土地儲備未來會維持在3億平方米左右,每年下降5%左右,通過土地適當的減速,加快負債的降低,從而達到合理的水平。

看完房企前三強,再來看看這幾年快速崛起的黑馬新城控股。

今年上半年,新城控股合同銷售額高達953.11億元,同比增長94.17%。新增土地儲備82幅,總建筑面積2073.93萬平方米,總地價490.60億元,均價2365.56元/平方米。而2017年上半年增加的土地儲備為51幅,總建筑面積1571.37萬平方米,總地價479.53億元,均價3051.67元/平方米。

作為首家完成“B轉A”的民營房企,新城控股前幾年以激進聞名房地產界,并快速邁過了千億元房企和TOP10房企兩大門檻。但在樓市調控的大背景下,新城控股一改過去風格,開始追求穩健。

業內人士告訴記者,房企拿地成本的下降,一方面源自企業自身的去杠桿和降低負債率,更重要的是一些地方政府為了遏制房價上漲,加大了土地供給力度,來穩定市場對房價的預期。地價下來了,房價上漲的動力會降低。

業內人士認為,從目前的房地產市場情況來看,大型房企后續會聚焦高性價比地塊,收購、聯合拿地等低成本方式將得到廣泛運用。預計未來幾個月土地購置面積同比增速仍將保持高位運行,但漲幅會有所收窄,同時,房企購地成本會繼續控制在低位水平。

樓市拐點將至?這項指標正在悄悄起著變化……

中國指數研究院數據顯示,2018年以來,全國房地產市場土地流拍已超過800宗,其中一線城市13宗,二線城市178宗,累計流拍建筑面積達7954萬平方米。

一線城市流拍率波動最大,而溢價率最低;二線城市流拍率為5.12%,較高,且穩步上升,但溢價率不高,平均溢價率17.37 %;三四線城市流拍率僅3.98%,穩中有降,溢價率也持續處于高位,比二線城市高出12個百分點。

東吳證券宏觀固收首席分析師周岳認為,年內土地流拍狀況的持續發展將帶來三個方面的影響:限制房價上漲空間、使得房地產投資在未來緩慢下行、制約地方財力增長。

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